Quando la cedolare secca conviene davvero a chi affitta casa

Chi dà in affitto un appartamento deve decidere, al momento della registrazione del contratto, come verranno tassati i canoni. Le strade sono due: sommarli agli altri redditi e pagare l'IRPEF con le aliquote ordinarie, oppure scegliere la cedolare secca, un'imposta fissa che sostituisce l'IRPEF su quel reddito.

La cedolare è molto diffusa, ma non conviene a tutti nella stessa misura. Dipende dal reddito del proprietario, dal tipo di contratto e dal comune in cui si trova la casa. Questo articolo spiega come funziona e come fare il confronto.

Che cosa sostituisce la cedolare secca

Con la cedolare secca il canone annuo viene tassato con un'aliquota fissa, che prende il posto di:

• l'IRPEF e le addizionali regionale e comunale su quel reddito;
• l'imposta di registro sul contratto, sulle proroghe e sulla risoluzione;
• l'imposta di bollo sul contratto.

Restano dovute solo le imposte sulla cessione del contratto. In cambio il proprietario rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso quello legato all'indice ISTAT, e deve comunicarlo prima all'inquilino con una raccomandata.

Le due aliquote, 21 e 10 per cento

L'aliquota ordinaria è del 21 per cento, applicata sull'intero canone annuo. Nel regime IRPEF, invece, il canone è tassato sul 95 per cento del suo importo, perché la legge riconosce una deduzione forfettaria del 5 per cento.

L'aliquota scende al 10 per cento per i contratti a canone concordato in alcuni comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i comuni confinanti, tutti gli altri capoluoghi di provincia, gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE e quelli colpiti da calamità con stato di emergenza secondo le regole di legge. Dalla legge di bilancio 2020 il 10 per cento non ha più una scadenza.

Chi può sceglierla

Possono optare le persone fisiche proprietarie, o titolari di un diritto reale come l'usufrutto, che non affittano nell'esercizio di un'impresa o di una professione. Gli immobili devono essere abitazioni, cioè unità delle categorie catastali da A1 ad A11 escluso l'A10 degli uffici, con le relative pertinenze come box e cantine. Anche l'inquilino non deve agire come impresa o professionista, salvo alcuni casi previsti, come le cooperative che subaffittano a studenti universitari.

Per i negozi la cedolare era stata ammessa solo per i contratti firmati nel 2019 e non si applica ai contratti nuovi.

Il confronto con l'IRPEF, un esempio

Per capire se conviene bisogna conoscere la propria aliquota marginale, cioè quella dello scaglione più alto raggiunto dal reddito complessivo. Nel 2026 gli scaglioni IRPEF sono tre: 23 per cento fino a 28.000 euro, 33 per cento fino a 50.000 euro e 43 per cento oltre. La legge di bilancio 2026 ha portato lo scaglione centrale dal 35 al 33 per cento.

Con il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa il confronto cambia, perché anche il regime ordinario ha uno sconto: il reddito imponibile si riduce di un ulteriore 30 per cento, cioè al 66,5 per cento del canone. Su 10.000 euro, al 23 per cento, l'IRPEF è di circa 1.530 euro più le addizionali, contro 1.000 euro di cedolare al 10 per cento.

Quando conviene meno

La cedolare è più vantaggiosa man mano che sale l'aliquota marginale del proprietario. Ci sono però situazioni in cui il conto va fatto con più attenzione:

• chi ha un reddito basso e molte detrazioni, perché il canone tassato con la cedolare non entra nell'imponibile IRPEF e quindi non «assorbe» le detrazioni;
• chi ha un contratto lungo in un periodo di inflazione alta, perché rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone;
• chi deve rispettare limiti di reddito per altri benefici: il canone in cedolare conta comunque, per esempio, per essere considerato familiare a carico, per alcune detrazioni e per l'ISEE.

Come si sceglie, e come si cambia idea

L'opzione si esercita nel modello RLI, quando si registra il contratto, oppure in occasione della proroga, entro 30 giorni. La scelta vale per il periodo di durata del contratto o della proroga, ma si può revocare in ciascuna annualità successiva alla prima. Prima di optare va inviata all'inquilino la raccomandata di rinuncia agli aggiornamenti.

Affitti brevi: per le locazioni fino a 30 giorni le aliquote sono diverse: 21 per cento per un solo immobile indicato in dichiarazione, 26 per cento per gli altri. Dal 2026 la cedolare è ammessa su non più di due appartamenti; dal terzo l'attività si presume d'impresa.

A chi interessa e che cosa controllare

La scelta riguarda chi affitta una seconda casa, chi ha ereditato un appartamento e lo mette a reddito, chi sta per firmare un contratto nuovo. Prima di decidere conviene conoscere bene le differenze tra i tipi di contratto, descritte in quattro più quattro o tre più due, e ricordare che il regime fiscale non cambia la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino.

• Qual è la propria aliquota IRPEF marginale, compresi gli altri redditi?
• Il comune rientra tra quelli in cui vale il 10 per cento per il concordato?
• Il contratto concordato non assistito ha l'attestazione di un'associazione?
• È stata inviata la raccomandata all'inquilino prima dell'opzione?
• Ci sono detrazioni che rischiano di restare inutilizzate?

Un'avvertenza sul calendario: dal 1° gennaio 2027 entra in vigore il nuovo testo unico delle imposte sui redditi, che riordina anche le norme sulla cedolare secca. Le regole descritte qui sono quelle in vigore nel 2026.

In sintesi

La cedolare secca semplifica la vita del proprietario e quasi sempre riduce le imposte quando l'aliquota marginale è del 33 o del 43 per cento, o quando il contratto è a canone concordato in un comune agevolato. Per i redditi più bassi il vantaggio si assottiglia, e va messo a confronto con la rinuncia agli aggiornamenti del canone e con le detrazioni che si potrebbero perdere.

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