Quattro più quattro o tre più due, cosa cambia tra i due contratti d'affitto

Nelle agenzie e negli annunci si sentono quasi sempre due formule: «quattro più quattro» e «tre più due». Indicano i due contratti di locazione abitativa più diffusi in Italia, il contratto a canone libero e quello a canone concordato. Entrambi sono regolati dalla legge 431 del 1998, ma rispondono a logiche diverse.

Per l'inquilino la differenza si vede nell'affitto e nella durata. Per il proprietario, anche nelle imposte. Ecco come si confrontano, punto per punto.

Il quattro più quattro, a canone libero

Nel contratto a canone libero, previsto dall'articolo 2, comma 1, della legge 431, proprietario e inquilino stabiliscono l'affitto liberamente. La durata minima è di quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro, a meno che il proprietario non comunichi un diniego per uno dei motivi previsti dalla legge.

Alla fine degli otto anni ciascuna parte può chiedere di rinnovare a nuove condizioni o di chiudere il rapporto, con una raccomandata inviata almeno sei mesi prima della scadenza.

Il tre più due, a canone concordato

Il contratto a canone concordato, previsto dal comma 3 dello stesso articolo, ha una durata minima di tre anni, più una proroga di diritto di due anni se le parti non si accordano sul rinnovo. Se alla fine nessuno dà disdetta, il contratto prosegue per ulteriori periodi di due anni.

L'affitto non è libero: deve stare all'interno delle fasce stabilite dagli accordi territoriali, firmati nel singolo comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini sulla base del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Le fasce dipendono dalla zona, dalla superficie e dalle caratteristiche dell'appartamento. Se il contratto viene firmato senza l'assistenza delle associazioni, serve un'attestazione di almeno una di esse che ne confermi la rispondenza all'accordo.

Quando il proprietario può non rinnovare

In entrambi i contratti il proprietario non può interrompere il rapporto alla prima scadenza senza un motivo. L'articolo 3 della legge 431 elenca i casi ammessi, tra cui la necessità di destinare l'immobile a uso proprio o di un familiare stretto, l'intenzione di venderlo quando non si possiedono altre abitazioni oltre alla propria, o lavori di ristrutturazione importanti. La comunicazione va fatta con almeno sei mesi di preavviso e deve indicare il motivo, altrimenti non è valida.

Se il proprietario ottiene il rilascio per un motivo che poi non realizza, la legge prevede un risarcimento all'inquilino non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone.

Quando l'inquilino può andarsene

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, con un preavviso di sei mesi. Il contratto può anche prevedere una facoltà di recesso più ampia. Per esigenze di breve durata esistono poi contratti specifici: quelli transitori, da uno a diciotto mesi, e quelli per studenti universitari, da sei mesi a tre anni.

Le imposte, dove si vede la differenza

La legge favorisce il canone concordato con una serie di agevolazioni per il proprietario, in particolare nei comuni ad alta tensione abitativa:

• la cedolare secca al 10 per cento invece del 21 per cento, nei comuni previsti;
• l'IMU ridotta al 75 per cento, cioè con uno sconto del 25 per cento;
• chi resta nel regime ordinario IRPEF ha un ulteriore taglio del 30 per cento del reddito imponibile;
• l'imposta di registro, se dovuta, si calcola su una base ridotta al 70 per cento del canone.

In cambio, il proprietario incassa un affitto più basso di quello di mercato. Per capire se il conto torna serve un esempio.

Nell'esempio la differenza netta è di circa 300 euro l'anno, molto più piccola dei 1.800 euro di differenza tra i due canoni. A questo si aggiungono fattori meno misurabili: una durata iniziale più breve, inquilini spesso più stabili, un affitto più sostenibile.

Registrazione, deposito e spese

Qualunque sia il tipo, il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente, con il modello RLI. Nel regime ordinario l'imposta di registro è del 2 per cento del canone annuo, divisa a metà tra proprietario e inquilino, con un minimo di 67 euro per la prima annualità; si aggiunge l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro pagine. Con la cedolare secca registro e bollo non sono dovuti.

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che vanno corrisposti all'inquilino ogni anno. Le spese di condominio si dividono secondo le regole spiegate in chi paga cosa in condominio.

A chi interessa e che cosa controllare

Il confronto riguarda chi sta per affittare un appartamento, da una parte o dall'altra del contratto, e chi deve rinnovarne uno in scadenza. Per l'inquilino che entra in una nuova casa c'è poi il capitolo delle utenze, affrontato in voltura o subentro.

• Il canone concordato proposto rientra nelle fasce dell'accordo territoriale del comune?
• Il contratto non assistito ha l'attestazione di un'associazione?
• Le date di scadenza e i termini di preavviso sono scritti chiaramente?
• Il deposito resta entro tre mensilità?
• Il contratto è stato registrato entro 30 giorni, e con quale regime fiscale?

In sintesi

Il quattro più quattro lascia libertà sul canone in cambio di una durata più lunga. Il tre più due fissa l'affitto dentro fasce concordate, dura meno e porta al proprietario sconti su cedolare, IMU e registro che riducono parecchio la distanza tra i due canoni. La scelta dipende dal mercato locale e dall'orizzonte di chi affitta.

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