Chi paga cosa in condominio quando la casa è in affitto

Ogni anno, più o meno nello stesso periodo, nella cassetta delle lettere arriva il rendiconto del condominio con il preventivo per l'anno successivo. Chi abita nella casa di proprietà guarda soprattutto la cifra finale. Chi ha dato l'appartamento in affitto, invece, deve fare un passaggio in più: capire quali di quelle voci può chiedere all'inquilino e quali restano a suo carico.

Le regole sono due e lavorano su piani diversi. La prima, nel codice civile, stabilisce come si dividono le spese tra i proprietari. La seconda, nella legge sulle locazioni del 1978, stabilisce come si dividono tra proprietario e inquilino. Conviene tenerle distinte, perché l'amministratore applica solo la prima.

I millesimi, ovvero quanto «pesa» ogni appartamento

Le tabelle millesimali traducono il valore di ogni unità in una frazione dell'intero edificio, espressa in millesimi. Le prevede l'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che le vuole allegate al regolamento di condominio. Nel calcolo contano la superficie, il piano, l'esposizione, non il canone d'affitto né i lavori fatti all'interno dal singolo proprietario.

Una volta approvate, le tabelle si cambiano con difficoltà. L'articolo 69 richiede l'unanimità, oppure la maggioranza qualificata dell'assemblea in due soli casi: quando sono frutto di un errore o quando il valore di un'unità è cambiato di oltre un quinto, per esempio per una sopraelevazione.

La regola generale: si paga in proporzione

L'articolo 1123 del codice civile dice che le spese per conservare e far funzionare le parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi, salvo un accordo diverso. Due correttivi completano la regola: se una cosa serve i condòmini in misura diversa, si paga in proporzione all'uso; se una parte dell'edificio serve solo alcuni, come una scala o un cortile separato, la spesa resta a carico di chi ne trae utilità.

Per scale e ascensori c'è un criterio apposito, all'articolo 1124: metà della spesa si divide in base al valore delle unità, l'altra metà in base all'altezza di ciascun piano dal suolo. È il motivo per cui nei rendiconti compare spesso una «tabella scale» o «tabella ascensore» accanto a quella generale.

Quando la casa è in affitto

Il proprietario resta sempre il debitore verso il condominio: l'amministratore chiede a lui le rate. Poi è il proprietario a farsi rimborsare dall'inquilino la parte che la legge, o il contratto, mette a carico di quest'ultimo.

L'elenco di partenza è l'articolo 9 della legge 392 del 1978. Salvo patto contrario, sono a carico dell'inquilino le spese per:

• la pulizia delle parti comuni;
• il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
• la fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica;
• il riscaldamento e il condizionamento dell'aria;
• lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• la fornitura di altri servizi comuni.

Il servizio di portineria fa storia a sé: l'inquilino ne paga il 90 per cento, a meno che le parti non abbiano concordato una quota più bassa. Le spese che non rientrano in questo elenco, come i rifacimenti della facciata, del tetto o degli impianti, restano di regola al proprietario.

Per i contratti a canone concordato esiste anche una tabella più dettagliata, allegata al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, che ripartisce voce per voce gli oneri accessori. Di come funziona quel tipo di contratto si parla nell'articolo su quattro più quattro e tre più due.

Come si chiede il rimborso all'inquilino

Lo stesso articolo 9 fissa anche il metodo. L'inquilino paga entro due mesi dalla richiesta. Prima di pagare può chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri con cui sono state ripartite, e può prendere visione dei documenti giustificativi, cioè le fatture e le ricevute. In pratica conviene allegare alla richiesta la parte del rendiconto che lo riguarda: evita discussioni e rende il conto verificabile.

Molti contratti prevedono un acconto mensile sugli oneri accessori, insieme al canone, con un conguaglio quando l'assemblea approva il consuntivo. È una soluzione comoda per entrambi, purché l'importo dell'acconto sia ragionevole rispetto alle spese effettive.

L'inquilino in assemblea

L'articolo 10 della legge 392 dà all'inquilino un ruolo preciso. Sulle delibere che riguardano il riscaldamento e il condizionamento dell'aria ha diritto di voto al posto del proprietario. Sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire in assemblea, ma senza votare. L'amministratore, quindi, deve sapere chi abita nell'appartamento.

Lavori straordinari e il fondo speciale

Quando l'assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria, l'articolo 1135 del codice civile impone di costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori, che può essere versato anche a rate se il contratto con l'impresa prevede pagamenti per stati di avanzamento. Queste somme sono del proprietario, e restano tali anche se l'appartamento è affittato.

Le rate vanno sul conto corrente intestato al condominio, su cui l'amministratore deve far passare tutte le entrate e le uscite. Pagare con bonifico lascia una traccia utile per entrambi; sulle regole per i contanti c'è un articolo dedicato a soglie e pagamenti con carta.

Chi compra o vende a metà anno

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione prevede che chi acquista un appartamento risponda, insieme al venditore, dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il venditore resta obbligato finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto di vendita. Per questo, prima del rogito, è prassi chiedere all'amministratore una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti.

Chi entra in una casa nuova ha poi da sistemare le utenze, e conviene sapere in anticipo se servirà una voltura o un subentro.

Chi deve fare attenzione e che cosa controllare

Le situazioni più frequenti sono tre: il proprietario che affitta per la prima volta, l'inquilino che riceve un conguaglio più alto del previsto e chi eredita un appartamento in un condominio di cui non conosce i conti.

• Il contratto di locazione dice qualcosa sugli oneri accessori, o rinvia semplicemente alla legge?
• Il rendiconto distingue le spese ordinarie dalle straordinarie, voce per voce?
• Le tabelle usate sono quelle giuste (generale, scale, ascensore, riscaldamento)?
• La richiesta all'inquilino indica le spese e i criteri di ripartizione?
• L'amministratore ha i dati aggiornati di chi abita nell'appartamento?

Da tenere a mente: il riparto delle spese condominiali non cambia con il regime fiscale scelto per il canone. Se valga la pena tassare l'affitto con la cedolare secca è un'altra domanda, affrontata in quando la cedolare secca conviene.

In sintesi

I millesimi dicono quanto paga ogni appartamento al condominio. La legge sulle locazioni dice quale parte di quella cifra passa all'inquilino: in sostanza i servizi di uso quotidiano, mentre la conservazione dell'edificio resta al proprietario. Un rendiconto ben diviso e una richiesta di rimborso documentata risolvono la maggior parte dei malintesi prima che nascano.

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